| このページは派遣のお仕事| 派遣のお仕事情報館が 2006年 12月 15日 20時49分29秒 にクロールしたキャッシュ情報です。 |
契約とは？
[ 7] 契約
[引用サイト] http://bunjo.chubu.to/keiyaku.htm
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不動産売買契約の締結にあたり、売主・買主双方の条件確認、登記・権利関係、法律関係、その他契約に係わる諸条件を十分に調査確認して、契約関係書類を作成することが重要です。 契約締結当日は、宅地建物取引主任者が立会い、契約の手続きを総合的に案内してもらうと、契約の手続きもスムーズに進むと思われます。 以下に示したのが契約の際のポイントです。大事な契約ですから、事前に十分理解しておくことをお勧めします。 重要事項説明とは、その物件を買うか、買わないかを最終的に確認する判断材料といえます。 不動産を売買するなどの取引の際には、取引の当事者が取引の対象となる不動産について、登記上の権利関係、法律上の利用制限、私的に結ばれた覚書や約束事、不動産の現況、取引条件等の取引上重要な事項を十分に調査し、確認した上で契約を締結する必要があります。 現在利用可能な施設、将来の整備予定と負担金の有無、配管の埋設状況などの生活施設の整備状況について記載されています。 買主のローン利用予定機関・金額等の記載、ローンが実行されない時の措置等について記載されています。 不動産の売買契約は契約当事者間で契約書が作成され、契約書に記載された各条文に基づいてお互いの権利や義務を履行することになります。売買契約が成立すれば、売主は所有権移転や移転登記申請、引渡し等についての義務が発生し、買主は売買代金の支払い義務が発生します。さらに、これらお互いの義務に違反した場合の違約(債務不履行)についても明確な取り決めをしておくべきです。 宅地建物取引業法では不動産仲介業者が、契約内容に関する所定の事項を記載した書面を契約当事者に対して交付することを義務付けています。書面(不動産売買契約書) を作成・交付することによって、契約の内容や当事者の権利・義務等を明らかにし、トラブルを未然に防いで、確実、安全、納得がいく契約の締結を目指しています。 大手の不動産会社等ではあらかじめ契約の所定事項がすべて掲載された不動産売買契約書が用意されている場合が多く、宅地建物取引業法や民法にしたがって間違いなく契約が締結されるような準備が整っています。さらに、契約締結の席上では売買契約書に基づき、最終的な契約の確認を行います。 契約当日の席上であっても疑問点、不審点は質問し、契約書に不満があれば軸の追加・変更・削除等を行って納得できる契約を結びます。 当時者(売主、買主)双方の署名押印がされると正式に契約が成立し、効力を発します。契約締結以後の内容変更は当事者双方の合意によって成されるものですが、場合によっては損害賠償や違約の対象となりますので、契約関係の書類は十分なチェックが必要です。 どの時点で所有権移転および登記が実行されるのかが記載されています。通常は売買代金金額の支払が完了と同時に所有権移転および登記申請を行います。 物件の完全引渡し時期が記載されています。通常は所有権移転時期と同時になりますが、引渡し時期の都合等により異なった期日が設定されていることもあります。 売買代金以外の金銭授受について記載されています。所有権移転登記の登録免許税、登録手数料は買主負担となり、固定資産税、都市計画税、管理費、その他の金額負担は引渡し前日までを売主負担、それ以後を買主負担とするのが通常です。 ローン利用がある場合、融資の実行が否認された場合の措置とその期日が記載されています。万一、設定された期日までにローンの利用ができなくなった場合には無条件で解約できることとし、売主は手付金等を全額速やかに買主に返還するのが通常です。 売主は無瑕疵・無負担の所有権を買主に移転することとし、抵当権等の完全な所有権の妨げになる権利や負担がある場合には売主の責任で所有権移転登記申請までに解決することが記載されています。 不動産に物質的な欠陥等の瑕疵が発見された場合に売主の修復等の責任について取り決めた事項が記載されています。 売主または買主が期限を定めた義務の履行等をせず契約に違反した場合の措置が記載されています。 不動産売買は代理人によってでも契約を締結することができます。しかしその場合には、権限の有無を証明するために少なくとも次の書類等が必要になります。 委任状には代理人の権限が明確に記載されていなければなりません。通常、契約の締結行為と金銭の授受に関する一切の行為を委任しますので、十分に信頼できる人を代理人に立てなければなりません。また、不動産を共有する場合に、その共有者(配偶者や親子でも)が契約等に出席できない時には代理人の手続きが必要になります。 署名とは本人が自分の氏名を自ら手書きで書くことを言い、法的には署名だけの場合も署名と押印した場合も効力に違いはありません。 欧米では印鑑を押す習慣がないので署名=サインがよく使われます。しかし、わが国では古くから印鑑を押す習慣があり、署名より押印のほうが重視されているのが現実です。 契約等では、印鑑証明書の提出と実印の押印、本人の署名をもって本人が確かに意志をもって行ったことが証明されます。 また、実印等の押印は署名と同様に本人が自ら押さなければ効力がありません。万一の場合、本人が自ら押印していないと契約等の意志があったかどうかを問題にされることがあります。 また、記名という方法は印刷や他人の手書き・ゴム印等によって書かれたもので、本人の押印がなければ効力を発しません。したがって、本人の署名・押印をすることが一般的です。 手付金の交付は契約行為のひとつであり、手付金の支払の有無、金額、交付の目的等はすべて当事者(売主と買主)の合意によって決定されます。したがって、手付金の交付について、金額や目的を売買契約書の書面に明確に記載すべきです。 手付金の交付は、その目的を売買契約書等によって明確に記載表示していなくても、一般的に次の3通りの目的による解釈がされています。 相手方の契約履行を保留する手段として手付金を交付する。民法上では当事者に特別の意志表示（売買契約書に記載等）がない限り、 万一、契約をやむを得ない事情で解除する場合には、売買契約書に明記された手付解除の条項により、買主が申し出た場合は買主の手付金放棄、売主が申し出た場合は売主手付金倍返しによって成立します。 なお、契約が解除されたことを明確にするため当事者間で所定の契約解除に関する覚書を結んだ方がよいと言えます。 手付金は売買代金の一部ではなく、売買代金の支払時に全部変換されるべき性格のものですが、実務上では手間を省くために、売買代金の全額支払時に手付金を売買代金の一部として充当する方法を取ります。 また、手付金とは別に内金として売買契約締結時もしくはそれ以後に金銭の授受を行う場合もありますが、内金は手付金と違って売買代金の一部前払い金としての意味がありますので、内金の支払目的や金額は売主と買主が話し合い、納得の上で取り決める必要があります。 小切手は同等の意味を持つ有価証券の一種です。一般的な小切手は、金融機関に当座預金口座を開設することによって使用できるようになります。 会社や自営業者が営業上の支払に利用するだけではなく、個人でも自動車の購入代金や割賦販売の支払に「パーソナルチェック（個人用の小切手）」として利用できます。ただし、当座預金の解説に当っては、一定の信用調査の上、金融機関との間で当座勘定取引契約を結ばなければならない繁雑さがあります。 一方、銀行振出小切手は、金融機関に使用する金額を預託することによって振り出してもらう小切手です。銀行振出小切手は一般の小切手と異なって、あらかじめ額面金額が預託されていますので、必ず決済され、振出に当っても面倒な信用調査や契約は必要ありません。不動産取引に当っては、持ち運び等の安全性、金額確認の利便性の両面で銀行振出し小切手の支払が有効な手段として多く用いられます。 安全性を得るために持参人は自分が口座を持っている金融機関にしか小切手を持ち込み、現金化することができない。 売主、買主とも万一の場合に備えて小切手の番号、金額、振出日、振出人等の記載事項は必ず控えておく。 不動産取引においては、金額が大きくなるのでできるだけ金融機関発行の小切手を使用し、持参人を特定することが望ましい。（小切手に持参人払い、支払人を記載。） |
